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张建明771767

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房地产市场整顿的决心应该怎么下?(修改稿) (2018-08-07 10:21)

与美国特朗普政府进行了多次交锋以后,中央已很清楚,美国这次挑起的中美贸易战并非完全是双方贸易不平衡的经济问题,是美国政府改变了长期对华政策,将中国视为潜在的政治、经济、军事对手,仗着其科技、军事、经济的强大,对社会主义制度下的中国实行了战略性地扼杀行为,他们呼吁其他国家联手,要打我们的 “七寸”、将我们置于死地而后快。中美贸易纠纷越演越烈或者说最终双方停止了贸易将恶化我们的外商投资环境、造成国际收支困难、增加失业人员和干扰我们三去一降一补等经济转型工作,因此中央定调为“外部环境发生了明显变化”。也正因为此,中央决心把主要精力投入到国内问题的解决上来,目前虽然以互联网、大数据、云计算、智能制造为代表的现代产业如雨后春笋般地蓬勃兴起,但新经济在发展之初解决就业和拉动经济增长能力有限,中国城镇人均住房面积仅40平方,没有达到舒适、可行的人均住房面积60平方的标准,城市中还存在许多40-70平方配套较差的小户型房和脏、乱、差的城中村,农村还有近4亿的农民因城镇化需要进城买房,因此中国的房地产业仍然是今后发展经济的支柱产业(后房地产时代,许多城市大面积拆迁农民住房摊大饼获取土地建房也许不能再进行了,更多地是靠政府协助拆迁小户型房化整为零地取得房屋建设用地盖些面积大的高标准住房,高收入阶层先住进去,带动其他老百姓逐步腾笼换鸟改善住房标准),拉动经济仍需依靠以房地产业为龙头的56个传统行业“炉火熊熊”,因为他们解决了近亿人的工作岗位,无论是消费总量和产生的GDP总量是没有哪个行业能够替代的,我们也是指望着中国的人均住房面积大提高、室内装修、家具、家电、家纺、家用机器人乃至汽车消费升级来带动中国跨过中等收入陷阱。这次中央政治局会议对房地产市场的整顿是进行如下表述的:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。中央的表述很清楚就是利用建立房地产市场平稳健康发展长效机制来拉动以房产消费为龙头的内需、抵御外部的冲击,这个长效机制是让房价不上涨,供求平衡,因城施策是房子积压严重的城市鼓励人们买房、化解库存,房子涨价厉害的城市则采取各种措施遏制炒房等投机行为,这与住建部2018年年初提出的“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房、化解房产库存”的24字房地产市场发展方针是一致的.说实话房产限购、限贷不是长效管理机制,只能是临时性的管制措施,不宜长期执行下去,否则支持改善需求、化解房产库存都成了自相矛盾的空话,也让房地产投资、建设、消费出现人为的堰塞湖,不利于经济发展。目前部分小微企业、个体工商户经营较困难就是因为国内大消费或者说中产阶层的消费升级出现了梗阻,反正买房限购、限贷了,发展私人游艇、私人飞机、房车、高尔夫、极限运动、家用机器人、新型穿戴设备、高档餐饮、高级服装、高级娱乐等奢侈消费在国内也不怎么鼓励,少数高收入群体甚至公职人员把在国内挣的钱主要拿到国外去花,投资移民、国外购房、给子女留学、购买奢侈品及旅游,国内企业嗷嗷待哺吃不上饭,市场竞争越来越激烈,大消费不足小消费繁荣也只能是奢望,实体企业投资、生产、销售、资金回笼、化解金融、债务风险、解决老百姓就业乃至扶贫都面临着重重困难。这次中央决心推出管用见效的重大改革举措来解决实体经济发展中的问题,首先拿出符合中国国情的房地产政策,建立房地产长效管理机制是最重要的一项课题,中国有许多社会科学研究机构和智库,住建部也有专门的研究院,我相信大家一定能够根据中国的特殊国情,经过充分调研、反复论证,找到既让房地产轰轰烈烈地消费,带动经济回升,又能摁住房价不乱涨的好办法来,本人曾从事房地产开发与建设多年,在此也提一点自己的看法供大家参考,不一定完全正确,只想起一些抛砖引玉的作用:首先我们要理清几个思路,一是房地产的好政策必须是兼顾地方政府、开发商、买房人的利益分配关系,蛋糕分得公平的政策。地方政府少依赖土地财政索取的钱少、开发商只赚取合理的利润,房价就能下来,并倒挤高价二手房的泡沫。政府再打击投机炒房行为,住房就能恢复改善老百姓居住条件、拉动实体经济向上的功能;二是房产交易了、抵押了、搞建设筹资抬高了土地成本,银行的许多资产都进入了房地产的相关行业,不可能一棍子将房价打得很低,积重不易返,降房价得慢慢来,慢慢改变人们的预期,最好的方式是靠发展实体经济,让老百姓的收入提高幅度超过房价上涨的幅度以降低房价收入比,美国迈阿密的房价十年内也涨了一倍,他们的涨价没有什么炒作因素、是市场、物价走势决定的,我们只要制定好降成本、控暴利、打击炒房的政策就行了;三是控暴利我们就要抽丝剥茧在房产、土地交易的全链条上挤出不合理的“超额利润”:从最初的二手房卖房人---房产中介---二手房买房人---政府花出的拆迁成本---政府推出的地块底价----政府拍卖土地底价之上的溢价---开发商取得的楼面地价---开发商卖出的房价---购买新房者几年后再买出的房价上进行全面的审视,哪儿有投机、有暴利治哪。思路清晰以后我们针对性地提出以下建议:1.根据中国的国情房地产的政策由国家统一出比较好,各地的小微调要报住建部批准后实施,否则政出多门,各搞一套、互相制肘、忽左忽右、好政策也不易执行得下去,政策制定了就要建立强有力的检查、督促机制,决不能空喊口号、做工作虎头蛇尾;2.统一上报的表格格式,尽快建立全省乃至全国区域的房地产开发线上网络平台,平台上显示各地政府拍卖土地情况、后期拍卖计划、开发商各楼盘建设规模、楼面地价、房屋建设情况,取得预售证时间、销售计划、销售价格及房屋库存积压情况等,报表每个季度更新一次,另外建立新房、二手房销售网签平台,开发商的售房在政府职能部门的监督下进行,没有网签拿不到不动产登记证;3.今后卖地不能光靠竞价拍卖,假如10家有资格的单位投标拿地,首轮举牌后,要剔除掉最高报价,由其后3-4名摇号中标,中标价就是他们的原报价;4.政府卖地的底价每年的涨幅要有限制,只能是动迁成本和少数管理费,政府下决心少搞或不搞土地财政,这项工作的监督由省级职能部门负责实施,住建部进行抽查;5.开发商在取得房屋预售证时要如实填写容积率、楼面地价、房屋土建、装修、新材料及市政配套成本,项目决算情况,各类房屋拟售价格,一房一证一备案,政府房管和税务部门核算该产品的所得税率档次,销售毛利大,收的税也高,对各类房屋销售的收税情况在网上公示,接受其它开发商和群众监督,敏感的工作纪委也要参与进来进行监督;6.开发商拿到预售证后不得捂盘,买卖信息公开,半年内涨幅不允许超过3%,否则网签不了,拿不到不动产登记证;7.购房者拿到开发商新房后三年内不允许出售,三年后八年内出手的,剔除掉官方公布的累计存款利息后,对额外收益要收所得税,越早出售所得税率越高,对老的二手房交易也是如此,同样实行网签备案,卖房户要填写房管部门特制的表格,二手中介都必须使用房管部门统一制作的电子挂牌,牌上信息房管部门能够调阅,对阴阳合同、明显不符合当地的房屋价格水平的弄虚作假交易行为加倍处罚,二手房交易后在办住户转移时,老业主需出示原始购房等相关证件,一些应税的证明材料缺失时应以房管、税务部门的核算缴纳收益所得税;8.抵御外部影响、拉动内需时期要鼓励老百姓在国内大消费,买100平方以上的大房子每递增20平方贷款利率优惠8%,由政府贴息,取消限购、限贷,对异地购房不再设门槛,做好物业管理配套服务,鼓励外籍人士到中国房产投资移民;9.为了切实做好供给侧改革,使住房供需平衡,住建部抽查,省级政府监督、实施,对每个县、市待销售住房积压量超过了前两年8个月的平均货量时不允许再推住宅建设用地,房管、统计部门每年发布一次当地的老百姓住房使用情况和房地产产销情况,指导后来的企业理性投资;10.目前化解房产过剩、盘活债务,让大消费循环起来带动小消费繁荣是我们工作的重中之重,许多城市的房地产开发已经过度,盖的房子面积没有多少梯次,小户型太多,当地的住房消费人口又少,政府要帮助企业化解部分房产库存,对过剩的商品房可以转为共有产权房、租赁房、办学、办老年公寓等,同时加快旧城拆除改造力度,成立过桥基金,货币化安置拆迁户,更多地消化过剩房产;11.对一些地方政府既搞限购、限贷,又忙着卖地,拿卖地的钱为50-60平方本该拆除的小户型房涂脂抹粉的做法不予提倡 ; 12.对大家热衷讨论的收房产税问题,我是这么看的:中国与国外不同,土地不是私有的,政府在土地出让时以土地出让金的方式已把买房人的房产税一次性地收走了,再收一次缺乏法理依据,但对不以居住为目的,大量囤房想炒房的人对他收取占用资源调节税大家不会有意见,比如以带子女的家庭为单位对第四套房(指住宅与公寓,对商铺经营性房产不征收)或人均130平方以上部分收资源占用调节税;单人户籍第三套房或220平方以上部分征收;为鼓励消费和改善老百姓的住房标准对别墅(独栋、双拼、联排、叠加)不以面积标准征收,一律按第三套开始征收,对既有别墅又有住宅或公寓的家庭和个人:别墅按他住宅的最大面积计算进入总面积的统计,超出总面积部分收取占用资源调节税,大家要问为什么标准定得这么宽 ? 一是标准卡得严收房产税确实无法理依据,标准相对宽一些只对囤房户起些限制作用,另外与国家处境有关,我国地方政府、企业和部分家庭的杠杆率已很高,实体经济负重爬坡,加上外部环境发生了重大变化,处理得不好非常容易出现债务违约和金融风险,要降杠杆、去风险唯有靠自己的老百姓努力地消费、靠无杠杆或杠杆很小的中高收入群体去卸杠杆。此外要真正落实收取资源占用调节税,还需做大量的调查、摸底、统计工作,需要一定的时间。笔者建议以户籍地派出所为单位吸收大量志愿者参与,借换用新一代居民身份证的时机把大家的房产情况统计清楚,同时与新换不动产登记证实行联动。换用的新一代身份证可借鉴有的国家加全个人信息,包括个人工作、学历、获奖、信贷、诚信、违约、犯罪记录等,对社会的管理工作也都有好处。 总之拉动 14亿老百姓的房地产消费、进行新装修、配置新家具、家电、家纺、使用新的电子产品、更新小汽车是抵御外部冲击的最有力手段,要实施好一些其他的配套措施也得跟上,一是各级政府不光抓招商引资,更要注重老百姓的消费升级,有一名主要领导专门分管消费,帮助实体企业、个体工商户解决销售困难,促进当地的消费繁荣;二是加快收入分配制度改革力度,限高、整中、提低,加强对高收入群体的税收监管,缩小不同阶层的收入差距,严厉打击偷税、漏税行为,逐步提高弱势群体的保障水平,降低基尼系数;三是加强股票市场改革力度,新上市公司原始股东5年投资、生产运行期内不允许减持股票,新股上市不能几十倍地放大原始股东财富,然后允许短期内套现走人,不能用牺牲无数中产阶层的利益来制造股市上的超级富翁,打击虚假陈述、内幕交易、限制恶炒股票、鼓励上市公司现金分红,保护中产阶层的财富不受侵犯;四是将国庆的七天长假挪两天给五一,恢复五一黄金周,既让与旅游相关的铁路、公路、航空、旅店、饭店、旅行社、旅游景点能够均衡待客,又为老百姓开展国内旅游消费创造条件,也努力重现过去五一黄金周汽车、房产、美食、珠宝首饰、土特产、服装大推销的繁荣场面;五是全面补老百姓消费品种少的短板,发展经济不光要靠政府的基础设施投资,更要依靠以中产阶层引领的消费品种不断拓宽与升级来取得,因此西方发达国家老百姓有的健康消费品种中国都可以有,政府要列出企业可投资项目清单,开展好私人别墅、泳池、增加第二套改善型住房、游艇、私人飞机、房车、高尔夫、极限运动、家用机器人、新型穿戴设备、高档餐饮、高级服装、高级娱乐等高层次消费,老百姓的消费面宽了,企业间的恶性竞争就会少了,营商环境就会改善了,GDP也能做大了,就业的岗位也会增多了,所有的过剩、债务、失业、扶贫问题也能在新的发展中解决。特朗普是狡猾的行动派,只做不说,已经对我们下了毒手,我们一定要群策群力拿出正确、管用、接地气的各项改革措施,立即付诸行动,化危为机,我就不信有着14亿人口的中国,有那么庞大的中产阶层消费群体在国内升级着大消费,中国经济因此蓬勃向上、市场越来越大还会找不到一大批贸易伙伴 ?

 

 

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