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供地的主儿变了? (2018-01-20 22:38)

最近,由于国土资源部领导提出的关于土地制度改革一些新思路的公布,出现了非常热闹的话题,有人解读为“政府不再是居住用地唯一提供者”,也有人干脆解读为“政府不再垄断住房供地”,有人因此而进一步推测,房价会下跌,至少是会对房价产生一些压价的影响吧?甚至还有人大呼,中国土地制度巨变,一定会影响到房地产市场的走向,从而就有人跟着判断房地产市场亦要大变。这所谓的“大变”说确实让人惊诧不已。土地制度真是是巨变吗?房地产市场真的会大变吗?此话题确实让人感到新鲜,但在下怎么都觉得,对于土地制度改革的新思路,其对房地产市场的影响不应过度遐想和解读,一种思路的提出到落实还有很长的路要走,真的实现是不是就与原思路一致还很难说,中国几十年改革的历程就是证明。

不过这热闹的话题有一点值得商榷,那就是无论是“居住用地”的表达也好,还是用“住房供地”来说,所谓“政府垄断”或者是“唯一提供者”的说法似乎并不能成立,也可以说是并不准确。政府真的垄断过住房供地吗?真的是居住用地唯一的提供者吗?或者反过来说,政府是不是应该垄断住房供地?或者说政府不应该垄断住房供地?

过去怎么说的?“溥天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王臣”。意思不外乎就是天下之大所有的土地那都是大王的;后来中国出了个秦始皇,这天下的土地就都变成是皇帝的;再后来呢?两千多年的社会不封建改民国了,这土地属谁?属民国呗,确切讲就是土地归国家所有,所有土地都是国家的,新中国亦然。不管是哪个地方、哪个单位、不管是怎么取得的土地使用权、经营权,那个土地资产都还是国家的,即使是农民名下的土地、集体所有的使用地,严格意义上讲也是国家的。由此可以说,非国家何来供地?由于国家的代理人就是政府,就可以推论非政府何来供地?照说政府供地应该是天经地义的事,政府作为全民的管家,它也得代表国家嘛。过去由政府供地不光是住房供地,居住供地,所有的供地都是政府提供吧?这是垄断吗?当我们历史地来看这一问题时,这并不能说成是垄断,没有市场经济哪来的垄断?

改革后,我国走向市场经济,这时出现了市场经济普遍存在的垄断现象,垄断现象出现在各行各业。但在房改之前,或者叫商品房改革之前,政府垄断过住房供地吗?或者说政府批文算不算垄断住房供地?划拨算不算垄断住房供地?这里需要清楚的是,当我国出现垄断现象时,由于商品房改革比其它改革要延后很多,大量的住房供地都还是按照计划经济的办法来处理的。按照计划经济来办事当然是不属于垄断的那种市场经济存在的现象。可见,单就政府而言,是不是垄断过住房供地,是不是应该垄断住房供地还不是一下能说清楚的事,也就是需要说清楚的事。按照所谓垄断住房供地、居住用地唯一提供者的说法,我们得先搞清什么时候开始提出政府垄断住房供地的问题。一般的理解是,住房改革前这问题是不存在的,住房改革后,住房商品化后,才有住房供地的“土地”这一问题出现,但大家注意,即使这样,也没有出现什么政府垄断住房供地的情况,为什么呢?国家的土地,政府乃代理而已,还不是代理全部。所谓政府垄断住房供地似乎只是嫌疑吧?得问问真有过吗?

这么说吧,一些人把还没有确定的事当前提了,先就断定政府一直是垄断住房供地的。于是,就有人解释,所谓政府不再垄断住房供地指的那是非房地产企业的用地可以进入房地产市场了。这倒是把问题简单化了。按照这个说法,这些非房地产企业的用地原来也是政府垄断的?它们的原有用地卖出是政府控制的?如果认为非房地产企业的用地现在开始成为另一个住房供地的渠道或来源,因而就有了政府不再垄断住房供地的说法,显然是说不通的。这个说法想成立需要事实来证明。至少现在大家看到的事实并非如此。回顾过去,这个非房地产企业的用地进入房地产市场原来也是存在的,并不是现在才或者以后出现的。这个说法既然不是事实,那么,从这个角度来证明所谓政府垄断住房供地的说法就是站不住脚的。至少说它不准确。也许这个说法并非是想哗众取宠,可内容是虚的。

大家都清楚一件事,如今很多的城市非房地产企业由于各种原因,搬迁、置换、拍卖、破产,发展很多都把自己原有的用地卖了出去。而这些被卖的用地很多都是处在城市发展的中心圈内或周边,很多都被房地产商开发成住房、也就是商品房。这是非房地产企业让房地产企业开发自己原拥有的土地作为住房供地,成为商品房的用地,而不是政府提供给房地产商开发住房用地。这证明的是什么?过去就有的事嘛。还有一件事可能有一些高高在上的专家们不太了解。在过去,很多城市的各级政府机关都为机关工作人员和各级领导解决住房问题。一方面是有政府划拨土地的情况,可另一方面很多土地的解决是政府协调解决,还有则是通过一些破产企业的土地开发来解决。后两种情况从源头上讲都不是政府能说了算的事。也就是说,非房地产企业的用地作为住房供地的情况早就存在,不是一个新鲜的事。无论是它的生活区用地,(原有家属区的改造)还是厂房用地都有卖给房地产开发商作为住房开发、用作商品房开发、或者住房供地的情况。对这类开发,不能说政府没有任何参与,政府有关部门肯定会履行自己的职责,但说成是政府控制或垄断住房供地则是完全说不通的。确切讲,现在与过去相比,单就供地的来源看,原就不存在政府垄断住房供地的情况,这个“政府不再垄断住房供地”的说法是没有现实依据的,这让人奇怪提出这个说法的意义何在?

总之,过去根本就不存在所谓政府垄断住房供地的情况,而现在说“政府不再垄断住房供地”就成为一句空话,没有任何实际的价值。其实,政府并没有垄断住房供地不是只一个非房地产企业的例子。很多城市的旧城改造,城中村改造,企业住房改造,房地产商开发的某些商品房,很多土地的原有主都是有土地证的,这些地方的改造或者叫开发时,其土地在出卖时或出让时并非由政府主导,所获利益也非政府所得,都是由原拥有土地证的主儿来获取的,政府并不能搞什么垄断。那些年一些城市改造经常出现那种一夜之后就冒出来的百万富翁、千万富翁、甚至亿万富翁,或者叫亿元村的现象能是政府垄断住房供地吗?如果政府能把这些用地垄断起来,这收益还不是政府的,怎么成就那些富翁的出现?这些地方的开发按照国家的政策,原主儿不卖或卖,政府都没有权力强力干预,因这不是公共事业用地,是房地产开发商盖住房,那是原主与房地产商的事。即使这些地方的用地没有土地证,其改造都不得强拆,哪来的政府垄断住房供地?更何况从源头上讲,这些地方提供土地的主儿都不是政府,提供与否是这些地方的主儿需要拿主意的,政府能提意见却不能代替他们拿主意,何来政府垄断住房供地?当然,不能排除过去一些地方出现的官商勾结进行强拆的现象,但那不是制度的原因,而是腐败的现象,不能当成依据来论。

况且,从市场经济的角度讲,一个行业某种垄断现象的出现,是指这一行业中的某种主要资源被完全控制,或者是绝大部分的资源被控制,同时还控制资源的变化趋势,获取大部分资源变化的利益,其中最主要的就是资源变化的利益为谁所占有。一个时期以来,很多人都把政府所谓土地收益当成了垄断住房供地的理由,或者是指责政府利用土地获取利益。其实政府土地收益与垄断住房供地是两回事。单从收益角度讲,政府从土地中所得与开发商所得,与那些原主所得相比,并没有获取大部分资源变化的收益,收益被分配到不同的方面了。何况政府的收益从本质上讲是为大众收取的。也就是说,各级地方政府确实能通过土地的拍卖来为公众获取利益,但它从不是唯一的,也不是垄断的。此外,住房用地不仅有非房地产企业的用地,还有城中村、村中城的情况。城市里的所有土地虽是国家所有,但使用者却是不同的。不征得使用者的同意,那叫强拆,是国家不允许的。虽说国家可以征地,政府可以征地,但征地却与垄断住房供地是完全不同的事情。在房地产开发商的用地上,政府何来征地一说?如果政府为房地产开发商征地,那就变成官商勾结了,可那不是政府行为,而是腐败官员的个人行为。

对于我国的住房改革,在下始终以为有一个重大缺陷,正是由于政府不能垄断住房供地,才最终很难控制房地产商的暴利,凭空造出很多的富翁。这种天上掉馅饼的改革应该说是改革中的重大缺陷。正是这一缺陷的存在,所有在房改中采取的各种措施都没有挡住房价的飙升。掉馅饼太让人期望了!当然这不是只有房地产界的独有现象。其它的一些行业也有这种掉馅饼的现象。也正是这种掉馅饼的出现导致了社会的两级分化,极少数人攫取了巨额的社会财富。在房地产业的巨额财富不合理分配之后,即使出台房地产税也不会阻止极少数人获取暴利。更何况房地产税的主要目的也非控制房价,所以也无法控制房地产商的暴利。可见,说政府垄断住房供地倒不如说是政府没有垄断住房供地。从另一角度来讲,靠征各种税来控制房价的结果大家都很清楚的,不太有效。什么有效呢?恐怕得说如果政府能垄断住房供地吧?如果政府能垄断住房供地,政府就可以有直接的手段控制房价,就能强力挡住房价的飙升。

不过,现在的问题并不在这。问题是当我们误以为政府原来垄断住房供地而现在不再垄断住房供地时,就会联想房地产市场会有巨大的变化,甚至以为会对房价产生某种抑制的作用。可由于前面所述政府垄断住房供地的情况并不存在,所谓房地产市场会有巨变的说法就成为一种天方夜谈,一种假想,一种不切实际的幻想。而依靠幻想就会对房地产市场产生错误的判断。

在下以为,既然房子不是用来炒的,房地产市场恐怕也不能用来炒。过早地、过份地渲染、忽悠房地产市场来什么巨变,恐怕不会解决房价过高的弊病,也不会给房地产市场带来正能量,恐怕还会给正常的房地产市场的供求关系制造出某种混乱。近些年总是有人对房地产市场进行各种各样的大忽悠,不是说要大涨,就是说大降,什么大崩盘,大崩溃,反反复复很多年了,结果大家都是很清楚的。该降的是要降,该涨的也是在涨,既不可能大涨,也不可能大降。市场经济是有它的规律的,违反规律的忽悠大家还是不要信吧。总之,它没有随某些人的愿。也许这些人不是为迎合唱衰中国的怪论来忽悠的。但这种忽悠真是没起什么好作用,也是不必要的,省省吧。

最近,由于国土资源部领导提出的关于土地制度改革一些新思路的公布,出现了非常热闹的话题,有人解读为“政府不再是居住用地唯一提供者”,也有人干脆解读为“政府不再垄断住房供地”,有人因此而进一步推测,房价会下跌,至少是会对房价产生一些压价的影响吧?甚至还有人大呼,中国土地制度巨变,一定会影响到房地产市场的走向,从而就有人跟着判断房地产市场亦要大变。这所谓的“大变”说确实让人惊诧不已。土地制度真是是巨变吗?房地产市场真的会大变吗?此话题确实让人感到新鲜,但在下怎么都觉得,对于土地制度改革的新思路,其对房地产市场的影响不应过度遐想和解读,一种思路的提出到落实还有很长的路要走,真的实现是不是就与原思路一致还很难说,中国几十年改革的历程就是证明。

不过这热闹的话题有一点值得商榷,那就是无论是“居住用地”的表达也好,还是用“住房供地”来说,所谓“政府垄断”或者是“唯一提供者”的说法似乎并不能成立,也可以说是并不准确。政府真的垄断过住房供地吗?真的是居住用地唯一的提供者吗?或者反过来说,政府是不是应该垄断住房供地?或者说政府不应该垄断住房供地?

过去怎么说的?“溥天之下,莫非王土,率土之滨,莫非王臣”。意思不外乎就是天下之大所有的土地那都是大王的;后来中国出了个秦始皇,这天下的土地就都变成是皇帝的;再后来呢?两千多年的社会不封建改民国了,这土地属谁?属民国呗,确切讲就是土地归国家所有,所有土地都是国家的,新中国亦然。不管是哪个地方、哪个单位、不管是怎么取得的土地使用权、经营权,那个土地资产都还是国家的,即使是农民名下的土地、集体所有的使用地,严格意义上讲也是国家的。由此可以说,非国家何来供地?由于国家的代理人就是政府,就可以推论非政府何来供地?照说政府供地应该是天经地义的事,政府作为全民的管家,它也得代表国家嘛。过去由政府供地不光是住房供地,居住供地,所有的供地都是政府提供吧?这是垄断吗?当我们历史地来看这一问题时,这并不能说成是垄断,没有市场经济哪来的垄断?

改革后,我国走向市场经济,这时出现了市场经济普遍存在的垄断现象,垄断现象出现在各行各业。但在房改之前,或者叫商品房改革之前,政府垄断过住房供地吗?或者说政府批文算不算垄断住房供地?划拨算不算垄断住房供地?这里需要清楚的是,当我国出现垄断现象时,由于商品房改革比其它改革要延后很多,大量的住房供地都还是按照计划经济的办法来处理的。按照计划经济来办事当然是不属于垄断的那种市场经济存在的现象。可见,单就政府而言,是不是垄断过住房供地,是不是应该垄断住房供地还不是一下能说清楚的事,也就是需要说清楚的事。按照所谓垄断住房供地、居住用地唯一提供者的说法,我们得先搞清什么时候开始提出政府垄断住房供地的问题。一般的理解是,住房改革前这问题是不存在的,住房改革后,住房商品化后,才有住房供地的“土地”这一问题出现,但大家注意,即使这样,也没有出现什么政府垄断住房供地的情况,为什么呢?国家的土地,政府乃代理而已,还不是代理全部。所谓政府垄断住房供地似乎只是嫌疑吧?得问问真有过吗?

这么说吧,一些人把还没有确定的事当前提了,先就断定政府一直是垄断住房供地的。于是,就有人解释,所谓政府不再垄断住房供地指的那是非房地产企业的用地可以进入房地产市场了。这倒是把问题简单化了。按照这个说法,这些非房地产企业的用地原来也是政府垄断的?它们的原有用地卖出是政府控制的?如果认为非房地产企业的用地现在开始成为另一个住房供地的渠道或来源,因而就有了政府不再垄断住房供地的说法,显然是说不通的。这个说法想成立需要事实来证明。至少现在大家看到的事实并非如此。回顾过去,这个非房地产企业的用地进入房地产市场原来也是存在的,并不是现在才或者以后出现的。这个说法既然不是事实,那么,从这个角度来证明所谓政府垄断住房供地的说法就是站不住脚的。至少说它不准确。也许这个说法并非是想哗众取宠,可内容是虚的。

大家都清楚一件事,如今很多的城市非房地产企业由于各种原因,搬迁、置换、拍卖、破产,发展很多都把自己原有的用地卖了出去。而这些被卖的用地很多都是处在城市发展的中心圈内或周边,很多都被房地产商开发成住房、也就是商品房。这是非房地产企业让房地产企业开发自己原拥有的土地作为住房供地,成为商品房的用地,而不是政府提供给房地产商开发住房用地。这证明的是什么?过去就有的事嘛。还有一件事可能有一些高高在上的专家们不太了解。在过去,很多城市的各级政府机关都为机关工作人员和各级领导解决住房问题。一方面是有政府划拨土地的情况,可另一方面很多土地的解决是政府协调解决,还有则是通过一些破产企业的土地开发来解决。后两种情况从源头上讲都不是政府能说了算的事。也就是说,非房地产企业的用地作为住房供地的情况早就存在,不是一个新鲜的事。无论是它的生活区用地,(原有家属区的改造)还是厂房用地都有卖给房地产开发商作为住房开发、用作商品房开发、或者住房供地的情况。对这类开发,不能说政府没有任何参与,政府有关部门肯定会履行自己的职责,但说成是政府控制或垄断住房供地则是完全说不通的。确切讲,现在与过去相比,单就供地的来源看,原就不存在政府垄断住房供地的情况,这个“政府不再垄断住房供地”的说法是没有现实依据的,这让人奇怪提出这个说法的意义何在?

总之,过去根本就不存在所谓政府垄断住房供地的情况,而现在说“政府不再垄断住房供地”就成为一句空话,没有任何实际的价值。其实,政府并没有垄断住房供地不是只一个非房地产企业的例子。很多城市的旧城改造,城中村改造,企业住房改造,房地产商开发的某些商品房,很多土地的原有主都是有土地证的,这些地方的改造或者叫开发时,其土地在出卖时或出让时并非由政府主导,所获利益也非政府所得,都是由原拥有土地证的主儿来获取的,政府并不能搞什么垄断。那些年一些城市改造经常出现那种一夜之后就冒出来的百万富翁、千万富翁、甚至亿万富翁,或者叫亿元村的现象能是政府垄断住房供地吗?如果政府能把这些用地垄断起来,这收益还不是政府的,怎么成就那些富翁的出现?这些地方的开发按照国家的政策,原主儿不卖或卖,政府都没有权力强力干预,因这不是公共事业用地,是房地产开发商盖住房,那是原主与房地产商的事。即使这些地方的用地没有土地证,其改造都不得强拆,哪来的政府垄断住房供地?更何况从源头上讲,这些地方提供土地的主儿都不是政府,提供与否是这些地方的主儿需要拿主意的,政府能提意见却不能代替他们拿主意,何来政府垄断住房供地?当然,不能排除过去一些地方出现的官商勾结进行强拆的现象,但那不是制度的原因,而是腐败的现象,不能当成依据来论。

况且,从市场经济的角度讲,一个行业某种垄断现象的出现,是指这一行业中的某种主要资源被完全控制,或者是绝大部分的资源被控制,同时还控制资源的变化趋势,获取大部分资源变化的利益,其中最主要的就是资源变化的利益为谁所占有。一个时期以来,很多人都把政府所谓土地收益当成了垄断住房供地的理由,或者是指责政府利用土地获取利益。其实政府土地收益与垄断住房供地是两回事。单从收益角度讲,政府从土地中所得与开发商所得,与那些原主所得相比,并没有获取大部分资源变化的收益,收益被分配到不同的方面了。何况政府的收益从本质上讲是为大众收取的。也就是说,各级地方政府确实能通过土地的拍卖来为公众获取利益,但它从不是唯一的,也不是垄断的。此外,住房用地不仅有非房地产企业的用地,还有城中村、村中城的情况。城市里的所有土地虽是国家所有,但使用者却是不同的。不征得使用者的同意,那叫强拆,是国家不允许的。虽说国家可以征地,政府可以征地,但征地却与垄断住房供地是完全不同的事情。在房地产开发商的用地上,政府何来征地一说?如果政府为房地产开发商征地,那就变成官商勾结了,可那不是政府行为,而是腐败官员的个人行为。

对于我国的住房改革,在下始终以为有一个重大缺陷,正是由于政府不能垄断住房供地,才最终很难控制房地产商的暴利,凭空造出很多的富翁。这种天上掉馅饼的改革应该说是改革中的重大缺陷。正是这一缺陷的存在,所有在房改中采取的各种措施都没有挡住房价的飙升。掉馅饼太让人期望了!当然这不是只有房地产界的独有现象。其它的一些行业也有这种掉馅饼的现象。也正是这种掉馅饼的出现导致了社会的两级分化,极少数人攫取了巨额的社会财富。在房地产业的巨额财富不合理分配之后,即使出台房地产税也不会阻止极少数人获取暴利。更何况房地产税的主要目的也非控制房价,所以也无法控制房地产商的暴利。可见,说政府垄断住房供地倒不如说是政府没有垄断住房供地。从另一角度来讲,靠征各种税来控制房价的结果大家都很清楚的,不太有效。什么有效呢?恐怕得说如果政府能垄断住房供地吧?如果政府能垄断住房供地,政府就可以有直接的手段控制房价,就能强力挡住房价的飙升。

不过,现在的问题并不在这。问题是当我们误以为政府原来垄断住房供地而现在不再垄断住房供地时,就会联想房地产市场会有巨大的变化,甚至以为会对房价产生某种抑制的作用。可由于前面所述政府垄断住房供地的情况并不存在,所谓房地产市场会有巨变的说法就成为一种天方夜谈,一种假想,一种不切实际的幻想。而依靠幻想就会对房地产市场产生错误的判断。

在下以为,既然房子不是用来炒的,房地产市场恐怕也不能用来炒。过早地、过份地渲染、忽悠房地产市场来什么巨变,恐怕不会解决房价过高的弊病,也不会给房地产市场带来正能量,恐怕还会给正常的房地产市场的供求关系制造出某种混乱。近些年总是有人对房地产市场进行各种各样的大忽悠,不是说要大涨,就是说大降,什么大崩盘,大崩溃,反反复复很多年了,结果大家都是很清楚的。该降的是要降,该涨的也是在涨,既不可能大涨,也不可能大降。市场经济是有它的规律的,违反规律的忽悠大家还是不要信吧。总之,它没有随某些人的愿。也许这些人不是为迎合唱衰中国的怪论来忽悠的。但这种忽悠真是没起什么好作用,也是不必要的,省省吧。

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